Geodézie - otázky a odpovědi

Chci si postavit domek. V novinách jsem našel inzerát, že někdo prodává pozemek v místě, které mi padlo do oka. Doporučíte mi jeho koupi?

Jistě, ale nejdříve se přesvědčte, zda je pozemek opravdu ve vlastnictví prodávající osoby, zda na pozemku nevázne nějaké břemeno nebo zástavní právo a jestli budete moci pozemek opravdu využít k účelům, k nimž ho kupujete.

Co to je břemeno?

Termínem „věcné břemeno“ se označuje právní vztah k nemovitosti. Bývá to zpravidla nějaké omezení způsobu využití nemovitosti ve prospěch jiné osoby.
Například: právo chůze a jízdy na sousední pozemek, strpení podzemní stavby (např. plynovodu) a všech činností spojených s provozem stavby (údržba, opravy…), právo doživotního užívání nemovitosti nějakou osobou, právo čerpání vody a mnoho dalších.

Dobře, ale jak to zjistím?

 

Na příslušném katastrálním úřadu si necháte udělat výpis z listu vlastnictví na parcelu, která je předmětem smlouvy. Za to zaplatíte stokorunovým kolkem. Zde jsou všechny potřebné údaje. Zkontrolujte si, zda u kupované parcely není vyznačena plomba. Výše uvedené údaje můžete také získat bezplatně „nahlížením do katastru“. Pro jistotu si nechte udělat snímek z katastrální mapy, za který zaplatíte padesátikorunový kolek. Tam jsou vyznačeny mimo jiné hranice parcel a parcelní čísla pozemků. Budete mít názornou představu, jak kupovaný pozemek vypadá. Pokud je parcelní číslo vámi kupovaného pozemku uvedeno na výpisu v oddílu zjednodušená evidence, budete potřebovat snímek z mapy pozemkového katastru nebo z přídělové mapy. A jestli na vašem pozemku budete moci postavit vámi zamýšlenou stavbu, zjistíte na příslušném stavebním úřadu – nahlédnutím do územního plánu.

Promiňte, ale co je to ta plomba?

Pokud někdo podá na katastrální úřad návrh na vklad, který se týká dané nemovitosti, vyznačí pracovník katastrálního úřadu nejpozději druhý den u dané parcely plombu. Návrh na vklad pak šetří právní oddělení katastrálního úřadu a to asi do měsíce o vkladu rozhodne. Pokud rozhodne o vkladu, změní se právní vztah k nemovitosti, a tím plomba zmizí. Pokud vklad zamítne, je plomba pouze odstraněna. Plomba nám tedy říká, že se s nemovitostí „něco děje“ (např. mění se vlastník, vzniká věcné břemeno, vzniká zástavní právo apod.).

Aha, plomba mi říká, abych si dal pozor, aby nějaký vychytrálek neprodal pozemek několikrát během doby, než katastrální úřad rozhodne o vkladu.

Přesně tak.

Tak, papíry už mám, vše se zdá být v pořádku. Majitel pozemku mi ale nebyl schopen ukázat, kudy přesně vedou hranice pozemku.

Pokud hranice kupovaného pozemku nejsou v terénu trvale označeny (tj. mezníky, plotem, zdí) nebo tvar pozemku neodpovídá zákresu v mapě, trvejte na tom, aby prodávající nechal hranice pozemku vytyčit. Vytyčení hranic provede firma, která má živnostenský list na výkon zeměměřických činností. Výsledkem vytyčení jsou trvale označené lomové body hranic příslušného pozemku a vytyčovací protokol o předání hranic vlastníkům všech dotčených pozemků - tedy všech sousedů. Součástí protokolu je vytyčovací náčrt (tj. obrázek, kde je zobrazena příslušná parcela a její nejbližší okolí a jsou na něm uvedeny oměrné míry - vzdálenosti mezi vytyčenými body) a seznam souřadnic. Každý vytyčovací náčrt musí být ověřen, tj. opatřen kulatým razítkem se státním znakem a podpisem oprávněného geodeta.

Hranice pozemku jsou nyní jasně vytyčeny. Pozemek je ale příliš velký, stačila by mi asi polovina. Prodávající souhlasil s tím, že mi prodá jen půlku. Jak mám ale koupit půlku, když na mapě je zobrazena celá parcela?

K tomu budete potřebovat geometrický plán na oddělení části pozemku. Ten vám vyhotoví opět oprávněná firma. Zeměměřič ve spolupráci s vlastníkem pozemku označí v terénu trvalým způsobem nově vzniklou hranici, tu pak zaměří a následně vyhotoví geometrický plán. Ten obsahuje grafické znázornění, popisové pole, seznam souřadnic, výkaz dosavadního a nového stavu údajů katastru nemovitostí a výkaz údajů o bonitovaných půdně ekologických jednotkách k parcelám nového stavu. Hotový geometrický plán musí být ověřen oprávněným geodetem a potvrzen katastrálním úřadem. I v tomto případě vám vřele doporučuji zajít na stavební úřad a poradit se, zda vámi zamýšlené rozdělení pozemku je v souladu s územním plánem. Můžete si tím ušetřit zbytečné výdaje.

Zmínil jste několik odborných pojmů, můžete mi je vysvětlit?

Grafické znázornění je obrázek, který je podobný tomu na vytyčovacím náčrtu. Nově vzniklá hranice je na něm vyznačena tlustou čarou. Rozdělením pozemku obvykle vznikne nová parcela, jejíž parcelní číslo je na obrázku zakroužkováno.

Popisové pole obsahuje základní informace o geometrickém plánu, zejména obec a katastrální území. Důležité je také číslo plánu, které je citováno v kupní smlouvě. Ve výkazu dosavadního a nového stavu údajů katastru nemovitostí najdete v levém sloupci pozemky, tak jak jsou vedeny v katastru nemovitostí před vyhotovením geometrického plánu, v prostředním sloupci je stav nový a v pravém sloupci zjistíte právní vztahy, tj. kdo je vlastníkem jaké části parcely, která je předmětem geometrického plánu. Upozorňuji, že údaje ve sloupci „nový stav“ vstupují v platnost teprve po rozhodnutí katastrálního úřadu o vkladu – viz shrnutí. Výkaz bonit využije odhadce a seznam souřadnic využije v budoucnu geodet v případě, kdybyste si nějakým způsobem zničil stabilizaci hranic a potřeboval jste je v terénu znovu obnovit.

Ano, a co ten stavební úřad?

Stavební úřad vydává vyjádření k rozdělení nebo scelování pozemků. Pokud by vámi zamýšlené rozdělení pozemku bylo v rozporu s územním plánem, stavební úřad toto nedoporučí.

Shrnutí:
Geometrický plán je pouze technickým podkladem a neoddělitelnou součástí listiny (např. kupní smlouvy), podle níž má být proveden zápis do katastru nemovitostí a při tom je nutno předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy. To znamená, že geometrický plán sám o sobě nemění právní vztahy k pozemkům. Vstupuje v platnost teprve tehdy, až je katastrálním úřadem povolen vklad příslušného práva vyplývajícího z listiny a pouze v rozsahu stanoveném touto listinou.

To znamená, že když mám hotový a potvrzený geometrický plán, mohu si teprve koupit svůj díl pozemku. Na co ale potřebuji odhadce, když jsme se na ceně již domluvili?

Jak jistě víte, každý převod nemovitosti podléhá dani z převodu nemovitosti (popřípadě dani dědické nebo darovací). Tato daň se vyměřuje buďto z prodejní ceny nemovitosti (tedy z ceny, za kterou ji kupujete a tato je uvedena v kupní smlouvě), nebo z ceny zjištěné (to je z ceny určené soudním znalcem v oboru oceňování nemovitostí, hovorově odhadcem), a to vždy z té ceny, která je vyšší.

Doklady jsou pohromadě, takže teď musím k notáři?

Pokud se na to cítíte, kupní smlouvu si můžete sepsat sám. Budou vám stačit jen úředně ověřené podpisy všech účastníků smlouvy. Jestli máte sebemenší pochybnosti, smlouvu vám sepíše notář, realitní nebo advokátní kancelář. Smlouvu musíte vyhotovit tolikrát, kolik je účastníků smlouvy a k tomu 2 navíc. Pokud je ve smlouvě citován geometrický plán, přiložíte ke každému výtisku smlouvy originál geometrického plánu. Jestli vám nějaký výtisk chybí, požádáte oprávněného geodeta o ověřenou kopii geometrického plánu.

Zjistíte-li, že prodávající nabyl právo k dotčenému pozemku před 1.1.1993, budete muset přiložit ještě ověřenou kopii nabývací listiny (tj. kupní smlouva, notářský zápis, rozhodnutí o restituci apod.). Pokud prodávající tuto listinu nemá, požádejte katastrální úřad o její ověřenou kopii, kterou opět zaplatíte kolky. Pak už jen sepíšete návrh na vklad, nalepíte kolek ve výši 500,- Kč a podáte na katastrální úřad. Pak už jen čekáte na rozhodnutí o vkladu.

Rozhodnutí mi ještě nepřišlo, ale jsem netrpělivý. Navštívil jsem projektanta. Ukázal mi několik návrhů mého budoucího domku. Jeden se mi líbil. Projektant na mně ale požaduje mapový podklad, prý k umístění projektu do terénu. Kde to seženu?

Mapový podklad je polohopisný a výškopisný plán vašeho pozemku a jeho nejbližšího okolí. Navíc v něm jsou zachyceny podzemní inženýrské sítě a jsou v něm zobrazeny vlastnické hranice z katastrálních map, takže projektant má k dispozici veškeré údaje pro umístění stavby do terénu. Mapový podklad vám zhotoví geodetická firma a oprávněný geodet stvrdí jeho správnost a přesnost. Pokud projektant používá ke své práci počítač, chtějte po geodetovi, aby vám podklad dodal také v digitálním tvaru (tedy na disketě, cédéčku apod.). Projektantovi to usnadní spoustu práce.

Stavební povolení s nabytou právní mocí mám v kapse, takže můžu shánět bagr.

To ano, nechte si ale nejdříve vytyčit polohu stavebního objektu odbornou geodetickou firmou. Stavební úřad totiž bude ke kolaudaci požadovat protokol o vytyčení stavby ověřený oprávněným geodetem.

Střecha je ještě v nedohlednu a já začínám pociťovat nedostatek financí. Uvažuji o úvěru ze stavebního spoření nebo o hypotéce, ale spořitelna po mně chce výpis z katastru nemovitostí, kde budu mít na svém listu vlastnickém můj domek zapsaný.

Spořitelna chce s vámi uzavřít smlouvu o zástavním právu vaší rozestavěné budovy. Zástavní právo se vkládá opět do katastru nemovitostí. To znamená, že si musíte nejprve nechat zapsat vaši rozestavěnou budovu. Katastrální úřad po vás bude chtít geometrický plán na zaměření rozestavěné stavby, čestné prohlášení, že stavba opravdu stojí, a opět návrh na vklad do katastru nemovitostí s kolkem. Rozestavěná budova musí být alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží.

Konečně se blíží kolaudace. To zas bude papírů.

Ke kolaudaci budete potřebovat mimo jiné geometrický plán na zaměření stavby. Co to znamená, už jistě dobře víte.

Zase geometrický plán, vždyť mám zaměřenou rozestavěnou stavbu!

V případě, že jste od doby zaměření rozestavěné budovy nezměnil její půdorys (například nepřibyla veranda nebo garáž, která tehdy nebyla ještě založena), napíšete čestné prohlášení, že hotová budova je v souladu s geometrickým plánem na stavbu rozestavěnou a nové zaměření nebude potřeba.

(LH)

zpět

Doporučujeme

Kvalitní bazény Mountfield pro každou zahradu:

www.tipnavylet.cz
>mnoho tipů na krásné výlety

Poctivé inzertní noviny,
které fungují

Tvorba www stránek
a kvalitní webhosting

usb.golemgroup.cz
> flash disky, MP3 přehrávače

Personální inzerce, pracovní server

Poslat odkaz


Desig & code by GOLEM GROUP. Power by Infotip.cz - informační a vyhledávací server. Copyright © 2008 - 2018 GOLEM GROUP